USOS GENERALES DEL SUELO

El partido de Lujan históricamente se configuro a partir de la confluencia entre áreas urbanas y áreas rurales. Las áreas urbanas se desplegaron próximas al ferrocarril y a las vías de acceso. Por otro lado, el área rural ocupaba la gran mayoría de las tierras, desde la periferia de las ciudades hasta las áreas más distantes. Está clara distribución binomial de ciudad-campo, se viene modificando a lo largo de las últimas décadas, y se puede comprender este cambio en la configuración espacial característica de las ciudades periféricas de los grandes conglomerados urbanos, el cual es acompañado de patrones de apropiación y uso del espacio, como una “neoruralidad” (Feito, 2013). 

Actualmente el área urbana del partido de Luján se configura a partir de una ciudad cabecera y localidades, barrios cerrados de baja densidad tanto en la periferia como en áreas rurales, los cuales en su mayoría se despliegan hacia el este y noreste de la ciudad de Luján. En cada una de estas áreas, sus habitantes tienen prácticas cotidianas de vida diferentes y bien marcadas.

En la ciudad de Luján se pueden diferenciar tres grandes áreas según su dinámica, la zona céntrica donde se encuentra el casco histórico, gran concentración de comercios, edificios de hasta (x) plantas y en menor densidad viviendas unifamiliares. A continuación, se encuentra el primer cordón, compuesto en gran parte por los barrios de viviendas residenciales más antiguos y también, pero en menor concentración, con pequeñas zonas comerciales organizadas en forma de corredores. El segundo cordón lo componen los barrios residenciales más recientes y núcleos de comercios aislados, organizados principalmente en forma de corredores sobre las calles de acceso, habitualmente asfaltadas y por las que suele circular el transporte público. Este segundo cordón es donde se han desarrollado barrios de nivel medio/bajo, debido a la disponibilidad de terrenos de bajo costo, en muchas ocasiones por su condición de inundables o de difícil acceso.

Otra característica a destacar es el continuo desarrollo, acentuado en las últimas décadas, de emprendimientos inmobiliarios del tipo “barrios cerrados o clubes de campo” tanto en áreas periurbanas como rurales. Los habitantes de estos, presentan prácticas cotidianas similares a las de los habitantes de las ciudades, con hábitos de consumo y movilidad similares. Diferenciándose en gran mediad con los habitantes en las áreas rurales, los cuales suelen tener otros hábitos de consumo y movilidad, a diferencia de los citadinos. Esta dinámica presenta nuevos desafíos y oportunidades para cubrir la demanda creciente de los barrios cerrados, ya sea de bienes como el alimento, vestimenta, materiales de construcción, herramientas, etc. Como así también desafíos con la demanda de servicios tanto de salud y de educación, como de servicios públicos, para los habitantes de los barrios cerrados.

DISTRIBUCIÓN DE LA POBLACIÓN

Según el Censo Nacional de Población 2022, el partido de Luján cuenta con una población de 111.008 habitantes, lo que representa un incremento del 4,5% respecto al censo anterior (INDEC 2022). La ciudad de Lujan es la zona que concentra la mayor cantidad de habitantes, y dentro de esta, el área más poblada y de mayor densidad poblacional es el “macrocentro”, y el barrio hospital, con una densidad promedio de 50 hab/km². El segundo sector más poblado y de mayor densidad, es el primer cordón de barrios, contiguos al macrocentro y centro de la ciudad. Estas dos primeras zonas, tanto el macrocentro y centro, como el primer cordón lindante, cuentan con una limitación geográfica para la expansión urbana lineal. El segundo cordón de la ciudad posee una densidad y numero de pobladores menor que el primero, a excepción de los barrios de la zona norte, (San Fermín, San Jorge, Juan XXIII), los cuales tienen una de las densidades poblacionales más altas del partido (40 hab/km²). El segundo cordón, por ser el sector más el más periférico de la ciudad, cuenta con mayor disponibilidad de parcelas para la expansión urbana lineal. En cuanto al área céntrica, al tener la mayor densidad de comercios, su número de pobladores y densidad es menor que en las otras áreas de la ciudad (30 ha/m2), al encontrarse en este sector un mayor número de comercios que de viviendas.

Al hablar de las localidades del partido, según el Censo de 2010, Pueblo Nuevo es donde se concentra el mayor número de pobladores, con 10.038 habitantes, y su densidad es de hab/km². En Open Door, la segunda localidad del partido con mayor número de pobladores, con 6.954 habitantes, y una densidad de 14,67 hab/km², relativamente baja en comparación a Pueblo nuevo.  La localidad de Torres cuenta con una población de 3290 habitantes y una densidad poblacional de 18,95 habitantes por kilómetro cuadrado. En cuanto a Olivera y Cortínez, estas localidades presentan poblaciones similares, con 2.243 y 1.873 habitantes respectivamente. Sin embargo, sus densidades poblacionales difieren significativamente: 9,26 hab/km² en Olivera y 32,48 hab/km² en Cortínez. Carlos Keen es la localidad menos poblada del partido, con 612 habitantes y una densidad poblacional de 5,22 hab/km². La localidad de Jáuregui, por su parte, alberga a aproximadamente 2261 habitantes, con una densidad promedio de 26 hab/km². No obstante, el barrio Loreto, ubicado en Jáuregui, presenta una densidad significativamente mayor, alcanzando los 41,33 hab/km² y posicionándose como una de las zonas más densamente pobladas del partido

Al hablar de las localidades del partido, según el Censo de 2010, Pueblo Nuevo es donde se concentra el mayor número de pobladores, con 10.038 habitantes, y su densidad es de hab/km². En Open Door, la segunda localidad del partido con mayor número de pobladores, con 6.954 habitantes, y una densidad de 14,67 hab/km², relativamente baja en comparación a Pueblo nuevo.  La localidad de Torres cuenta con una población de 3290 habitantes y una densidad poblacional de 18,95 habitantes por kilómetro cuadrado. En cuanto a Olivera y Cortínez, estas localidades presentan poblaciones similares, con 2.243 y 1.873 habitantes respectivamente. Sin embargo, sus densidades poblacionales difieren significativamente: 9,26 hab/km² en Olivera y 32,48 hab/km² en Cortínez. Carlos Keen es la localidad menos poblada del partido, con 612 habitantes y una densidad poblacional de 5,22 hab/km². La localidad de Jáuregui, por su parte, alberga a aproximadamente 2261 habitantes, con una densidad promedio de 26 hab/km². No obstante, el barrio Loreto, ubicado en Jáuregui, presenta una densidad significativamente mayor, alcanzando los 41,33 hab/km² y posicionándose como una de las zonas más densamente pobladas del partido

El índice de Nivel Socioeconómico (NSE) se calcula a partir de variables como ocupación del jefe de hogar, nivel educativo, calidad de vivienda, bienes durables e ingresos. A partir de estos, se clasifica a los hogares en distintas categorías con el fin de analiza la economía de diferentes grupos de población. En Luján los hogares que presentan un mayor nivel de NSE son aquellos ubicados en el área del centro y macrocentro de la ciudad, como así también aquellos hogares ubicados en las urbanizaciones de tipo barrio cerrado en el eje noreste, con la presencia de los barrios cerrados Las Comarcas de Luján, Las Praderas de Luján, La Concepción y el Haras Argentino, como al sur de la ciudad en el barrio de quintas la Hostería de San Antonio y el barrio cerrado Arroyo Dulce. 

Otro índice relevante para entender la configuración espacial de Luján es el, Índice de Calidad de Vida (ICV), que contempla variables económicas y sociales, pero a diferencia del NSE, suma variables referidas a la salud y la calidad del entorno, como el acceso a la salud, la calidad del agua, contaminación ambiental, etc. Al hablar del ICV el escenario que presenta Luján, muestra algunas diferencias respecto al NSE, principalmente en las áreas rurales y en las urbanizaciones del tipo barrio cerrado, al encontrarse expuestas en su mayoría a fumigaciones con agroquímicos característicos del modelo productivo agrícola dominante, además por la ausencia de infraestructura de servicios públicos de agua y cloacas, y la distancia a los servicios de salud. Las zonas que presentan un mayor ICV son las áreas del centro y macrocentro como así también el primer cordón de la ciudad de Luján. En las zonas rurales, las urbanizaciones del tipo barrio cerrado, presentan un ICV menor que en el análisis de NSE, por la cercanía a áreas fumigadas y por la lejanía a los servicios de salud. 

EJES Y TENSIÓN DE CRECIMIENTO

Lujan se ubica en la ecorregión Pampa Húmeda, el tipo de relieve predominante es la llanura, con alturas que van de los 0 a los 60msnm. Los suelos están constituidos principalmente por los sedimentos Pampeanos y Post-Pampeanos aflorantes, determinando el desarrollo edafológico, tienen una buena estructura física y son ricos en materia orgánica, con un clima propicio para la producción agrícola. Esta característica provoco que Luján tenga históricamente una fuerte tradición agropecuaria de producción primaria extensiva, sobre todo cerealera y ganadera, que actualmente se balancea con una creciente cantidad de producciones intensivas y hortícolas; con un importante potencial para las producciones agroecológicas y orgánicas, debido a la calidad de sus suelos, la disponibilidad de recursos humanos altamente calificados y la cercanía a grandes centros de comercialización y consumo. 

Otro factor relevante es que se encuentra en la “frontera” entre la RMBA y el interior de la provincia, facilitando el transporte de los bienes al puerto y a los polos industriales situados en el conurbano Bonaerense y en el interior del país. Este uso predominantemente agropecuario del suelo, en las últimas décadas, entra en tensión debido al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios de baja densidad, del tipo barrio cerrado o club de campo, propiciado por la cercanía a la RMBA, la buena accesibilidad y la tendencia de un determinado sector de la sociedad de migrar a ambientes rurales. Esta tensión se refuerza con un incremento de barrios de clase media/baja en las periferias de la ciudad de Luján, motorizado por la migración de habitantes del conurbano, especialmente desde la pandemia del covid-19 y la disponibilidad de tierra en las periferias de la ciudad, muchas veces propiciando la expansión urbana sobre zonas inundables. 

En el eje sur, la situación es más compleja al tener un mayor entramado de intereses no solo la posibilidad del aprovechamiento del suelo para las urbanizaciones del tipo barrio cerrado, sino que también hay un fuerte crecimiento del periurbano asociado al segundo cordón de barrios de la ciudad de Luján, desde la ruta 47 en dirección a la universidad nacional de Luján. Además, se observa dentro de este eje de tensión, hacia el este de la ciudad de Luján, una disputa entre el sector inmobiliario y los ámbitos de debate del Código de Ordenamiento Urbano, por la no urbanización/urbanización de esta área.

Este cambio en la configuración espacial, genera presión entre los diferentes usos del suelo. Según Buzai (2018), el uso del suelo asociado a los barrios cerrados y clubes de campo, ejerce una presión sobre la expansión urbana compacta de la ciudad, elevando el valor de la tierra en los barrios periféricos, funcionando como límite al crecimiento de la ciudad y fragmentando el espacio geográfico. La presión ejercida sobre el uso agrícola es similar, en primera medida aumenta el valor del suelo al existir la posibilidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, en ocasiones aumentando el valor de la renta y desplazando a productores agropecuarios. 

Esta presión ejercida por las urbanizaciones del tipo barrio cerrado y clubes de campo se puede apreciar principalmente hacia el noreste de la ciudad de Luján, en la franja que limita al oeste con el barrio cerrado la Concepción y el barrio Ameghino, y al este con el conjunto de barrios cerrados Las Comarcas de Luján. Esta área tiene como límite natural, hacia el norte, el Río Luján y al sur la ruta nacional N° 7, consecuentemente se genera una especie de cajón donde se tensionan distintos tipos de intereses, por un lado, la expansión urbana compacta en busca de suplir la demanda de viviendas y por otro lado la disponibilidad de tierra para el desarrollo de barrios cerrados en áreas próximas a los accesos y la ciudad. 

Al noroeste de la ciudad la situación es similar con una fuerte presión por la disponibilidad de terrenos cercanos a los accesos, donde se disputa el suelo entre el uso para la expansión de urbanizaciones del tipo barrio cerrado, con el uso para la expansión urbana más compacta asociada al periurbano de la ciudad de Luján.

RESTRICCIONES AL DESARROLLO

Dentro de las principales restricciones al desarrollo del partido, contamos con las limitaciones administrativas enmarcadas dentro del Código de Ordenamiento Urbano del Municipio de Luján, elaborado en el año 2019. Dentro del COU se estableció el Distrito de Protección Ambiental (DPA), el Distrito de Protección Histórica (DPH), como así también se establecieron las áreas complementarias para expansión urbana futura.

A su vez, se reconoce a grandes rasgos una restricción asociada a la mancha de inundación del río Luján, el cual es catalogado como río de llanura y como tal se caracteriza por tener una leve inclinación, acompañado por una llanura de inundación y la presencia de niveles de terrazas aluviales (COMILU, 2021). Las inundaciones son un fenómeno recurrente en Luján, afectando históricamente a la población de la ciudad y de localidades vecinas como Olivera, Pueblo Nuevo y Jáuregui. Esta recurrencia se debe en gran medida a la ubicación geográfica de estas ciudades, situadas en parte dentro de la llanura de inundación y en algunos sectores incluso se desarrollan próximas al cauce del río. Para la representación cartográfica de esta restricción se utilizó el modelo hidráulico-meteorológico elaborado por el Instituido Nacional del Agua (INA), el cual representa una recurrencia de inundaciones de 100 años.

Otra restricción para el desarrollo, es la presencia de zonas de humedales, siendo este un ecosistema característico de la región, con múltiples funciones ecológicas fundamentales asociadas, principalmente como reguladores de los regímenes hidrológicos y como hábitat de una fauna y flora características especialmente de aves acuáticas. Además, los humedales también cumplen la función de absorber, almacenar y purificar agua, constituyendo una de las principales fuentes de abastecimiento de agua dulce y contribuyendo con la recarga y descarga de los acuíferos (Marton et al. 2015 citado en Navarro et al. 2022). Par su representación se utilizó el “Mapa de humedales” elaborado por el INTA en el año 2022.

LUJÁN EN LA CUENCA DEL RÍO LUJAN

El partido de Luján se encuentra en la cuenca media del Rio Luján. La cuenca hidrográfica del Rio Luján, ocupa un área total de 2.960km², se forma a 8km al norte de la ciudad de Suipacha, por la confluencia de los arroyos Durazno y Los Leones y desemboca en el Rio de la Plata a la altura de San Fernando, se divide en tres tramos, superior, inferior y medio. Comprende los partidos de Campana, Chacabuco, Escobar, Carmen de Areco, Exaltación de la Cruz, José C. Paz, Moreno, San Andrés de Giles, Suipacha, Mercedes, Luján, General Rodríguez, Pilar, Escobar, San Fernando y Tigre.

La sección media de la cuenca se caracteriza por presentar una amplia llanura de inundación de ancho progresivamente creciente dentro del cual se extiende el río Luján, además, se considera para esta categoría geomorfológica un peligro de inundación extremadamente alto en parte por sus características geomorfológicas como también a los cambios en los usos del suelo, factor que ha favorecido y potenciado la peligrosidad hidrológica (Dirección Corporativa de Ambiente y Cambio Climático [DACC], 2016).